降杠杠_ZAKER新闻

　　咱们抛开道德层面的争议，潘石屹这个商业判断确实很厉害，要是最后那一笔没被政府拦下来，让他做成了，现在就拿着 500 亿外汇在美国逍遥快活。当然，300 亿也够爽了。

　　其实除了上面这两家之外，还有其它优等生也扛过来了，比如目前 top10 房企里唯一的民营企业龙湖。

　　龙湖很明智的从 2022 年就开始降杠杆，负债率 51%，远低于同行的 80%+，银行政策上也帮了大忙，给龙湖批了很多低息经营性物业贷，置换了大量高息债，大幅缓解了财务压力。

　　另外龙湖和别的房企有一个显著区别，就是他们运营服务这一块特别强，龙湖天街商场全国火爆（110 亿商业租金），龙湖物业有口皆碑（物业 132 亿 + 长租公寓 26 亿），这几块营收贡献了龙湖去年 70% 的毛利润，否则它们也很难扛过来。

　　龙湖在拿地上也很精明，80% 以上都是在一二线城市拿地，三线以下城市的项目很少参与，恒大和碧桂园就是因为在低级城市的地拿的太多，熊市来了卖不掉，把自己撑死了。

　　总结就是降杠杆，保现金流，才是躲过熊市的唯一活路，这和炒股也没什么区别，那些在牛市高点还脑子发热，疯狂怼杠杆的都会死，一路跌下来迟早给你跌碎了。

　　相比之下炒股逃命的难度要低一点，一咬牙鼠标点几下就卖光了，而房地产从拿地到开发销售回款有好几年的周期，很多房企发现情况不对想跑已经没机会了。

　　很多房企大佬牛市的时候人五人六的，众星捧月的还真当自己是个人杰了，结果熊市一来直接变土鸡瓦狗，输的一败涂地，还要政府和社会帮着擦。所以我一直觉得单一领域、单一周期里获得的成功主要靠运气，并不能说明一个人多有能力，你们真别太当回事。

　　什么样的成功值得关注和学习呢？一个人在两个完全不同的领域都获得成功，或者一个人在同一个行业穿越两个以上周期依然屹立不倒，这才是真正有能耐的高手。

　　一个人若是分不清能力和运气的边界，倒大霉是迟早的，没人能一辈子走狗屎运。

　　哦对了，补充一个数据，觉得蛮搞笑的，大概在 4 月份的时候英国《金融时报》有过报道，说是境外债权人从中国违约开发商处仅收回 0.6% 资金。

　　中国房企境外债券（主要为美元债）违约总额 1470 亿美元，但截至 2025 年 4 月，国际债权人通过债务重组仅收回约 9.17 亿美元，回收率只有 0.6%，英国人说这是商业信誉的崩塌。

　　哈哈哈，实惨，雷曼兄弟破产的时候回收率 10% 左右，中国房企教这群外国债主重新做人。

　　还有个事，2021 年的时候泰达公司，就是那个全球最大稳定币 usdt（1500 亿美元规模）的发行公司，曾经风传他们买了 150 亿美元的中国地产商票、债券，其中也有恒大的。这是当年币圈很出名的鬼故事，吓的 usdt 一度脱锚超过 5%。

　　泰达公司当时没有澄清，只是尽快抛售清仓了中国地产票据、债券，转而买入美国国债，险险逃过一劫。要是当年跑慢了，币圈的半壁江山都要给中国房企陪葬